Stacja Dom w Nowej Iwicznej: stan prawny, budynki i dalsze kroki

Dlaczego mieszkańcy inwestycji Stacja Dom przy ul. Mleczarskiej w Nowej Iwicznej nadal czekają na przeniesienie własności lokali? Kluczowe są rozbieżności między zatwierdzonym projektem, a zrealizowanymi budynkami oraz trwające postępowania administracyjne i sądowe. Wyjaśniamy, co stoi na przeszkodzie i dlaczego samo wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali nie rozwiązuje problemu.

Wokół tej sprawy narosło wiele pytań. Kluczowe są dwa z nich:

• Czy można legalnie przenieść własność poszczególnych mieszkań?
• Czy rzeczywisty stan budynku faktycznie odpowiada dokumentom, na podstawie których został wzniesiony?
• Co określa pozwolenie na budowę?

Każda inwestycja musi ściśle uwzględniać warunki określone w pozwoleniu na budowę lub we właściwym zgłoszeniu. Znaczenie ma nie tylko wysokość i gabaryty budynku, lecz również jego przeznaczenie oraz rozwiązania techniczne z zatwierdzonego projektu.

Podstawa planistyczna
Bazą dla inwestycji jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp), a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy (WZ).

Zmiany w projekcie
Istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu wymagają przejścia przewidzianych prawem procedur, w tym sporządzenia i zatwierdzenia projektu zamiennego. Same zmiany wykonane w terenie nie oznaczają ich automatycznego zalegalizowania.

Przykład
Pozwolenie na budowę hotelu nie daje prawa do wybudowania w tym miejscu budynku mieszkalnego. Nawet jeśli bryła i wysokość pozostaną bez zmian, modyfikuje się funkcja obiektu. Taka zmiana wymaga odrębnej procedury – nie wystarczy prosta zmiana nazwy pokoi hotelowych na mieszkania.

Skąd wzięły się problemy z planem miejscowym?

Rok 2005 i 2011

Pierwotny plan z 2005 roku przewidywał na tym terenie zabudowę jednorodzinną z usługami. W 2011 roku Gmina Lesznowola uchwaliła nowy plan, który dopuszczał większą zabudowę usługową z funkcją mieszkaniową (co – jak wyjaśniano na Komisji Strategii Powiatu – miało umożliwić realizację m.in. inwestycji medycznej/szpitala).

Rok 2019

Uchwalony w 2019 roku plan został zakwestionowany przez sąd administracyjny. Wokół skutków tego wyroku narósł spór kompetencyjny. Gmina stoi na stanowisku, że powstała luka planistyczna pozwalająca na wydawanie decyzji WZ, z kolei Starostwo wskazuje na moc obowiązującą planu z 2011 roku (co znalazło odzwierciedlenie w decyzjach Samorządowego Kolegium Odwoławczego).

Spór planistyczny to jednak nie wszystko. Równie istotna jest zgodność wykonanych budynków z dokumentacją budowlaną. Bo nawet jeżeli po uzyskaniu pozwolenia na budowę zmieni się mpzp to nie powoduje, że możemy budować zgodnie z nowym mpzp. Dalej musimy budować zgodnie z pozwoleniem na budowę.

Nie wszystkie budynki mają ten sam status

Budynki A, B i C

Procedury zakończyły się pomyślnie. Wydano pozwolenia na użytkowanie i zaświadczenia o samodzielności lokali, a wobec budynków nie toczą się żadne postępowania.
Budynek E: Wydano dla niego zaświadczenia o samodzielności, a porównanie dokumentacji nie wykazało istotnych rozbieżności z pozwoleniem na budowę.

Budynki F oraz G

Tutaj sytuacja jest skomplikowana. Zatwierdzony projekt budynku F przewidywał 32 lokale mieszkalne i 36 usługowych, tymczasem zrealizowany obiekt ma 71 lokali mieszkalnych i 14 usługowych. Oznacza to fundamentalną zmianę funkcji budynku, która wymaga wyjaśnienia w drodze postępowań. W przypadku budynku G rozbieżności również występują, przy czym inwestor nie posiada jeszcze dla niego pozwolenia na użytkowanie i nie występował do Starosty o zaświadczenia o samodzielności.

Budynek D

Uzyskał pozwolenie na budowę w 2025 roku w oparciu o decyzję WZ z 2023 r. Jednak w lutym 2026 roku SKO stwierdziło nieważność tej decyzji WZ. Status pozwolenia na budowę wymaga zatem ponownej, odrębnej oceny właściwych organów.

Pozwolenie na użytkowanie a zaświadczenie o samodzielności – to dwa różne dokumenty

Częstym błędem jest utożsamianie pozwolenia na użytkowanie z zaświadczeniem o samodzielności lokalu: pozwolenie na użytkowanie leży w gestii Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) i zgodnie z Ustawą o własności lokali jest jedną z trzech przesłanek do wydania przez Starostę zaświadczenia o samodzielności lokali.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydaje Starosta w osobnym postępowaniu, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Jeżeli budynek nie jest wybudowany zgodnie z pozwoleniem na budowę Starostwa nie może wydać zaświadczenia o samodzielności lokali.

Posiadanie pozwolenia na użytkowanie nie sprawia więc, że wydanie zaświadczenia staje się automatyczną formalnością. Dokument ten jest niezbędny, aby ustanowić odrębną własność lokalu i założyć dla niego księgę wieczystą.

Dlaczego pochopne przeniesienie własności bywa ryzykowne?

Wymóg posiadania zaświadczenia ma głęboki sens praktyczny i chroni kupujących. Ryzyko odpowiedzialności za naprawy: jeśli nadzór budowlany nakaże przeprowadzenie postępowania naprawczego lub sporządzenie projektu zamiennego, po przeniesieniu własności stroną postępowania staną się nowi właściciele mieszkań. Oznaczałoby to, że obywatele, którzy nie ponoszą winy za błędy inwestora, musieliby mierzyć się z kosztownymi i skomplikowanymi obowiązkami budowlanymi.

Co dzieje się obecnie i jakie są perspektywy?

Inwestor zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie postanowienie SKO z 31 marca 2026 roku (dotyczące odmowy wydania zaświadczeń dla budynku F). Akta sprawy wraz z odpowiedzią na skargę trafiły do sądu pod koniec sierpnia 2026 roku. Starosta Piaseczyński przekazał do sądu pismo z prośbą o jak najszybsze rozpatrzenie sprawy, mając na uwadze trudną sytuację mieszkańców i przedłużającą się niepewność prawną.

Równolegle inwestor może podejmować działania przed nadzorem budowlanym w celu uporządkowania sytuacji techniczno-prawnej obiektów. Jeśli nadzór uzna to za konieczne i dopuszczalne, wdroży procedurę naprawczą.

Nadrzędny cel pozostaje niezmienny: mieszkańcy powinni uzyskać prawo własności swoich lokali w warunkach pełnego bezpieczeństwa prawnego i budowlanego. Wymaga to jednak wcześniejszego wyjaśnienia wszelkich rozbieżności.