Dom do 70 m2 – na co powinieneś uważać

Uproszczona procedura budowy domu oznacza w praktyce, że żaden organ, zanim nie wybudujesz domu, nie sprawdzi czy robisz to zgodnie z prawem. Konsekwencje mogą być bardzo przykre – od 50 tysięcy złotych grzywny po nakaz rozbiórki gotowego domu.

Nowe prawo budowalne obowiązuje od 3 stycznia. W ramach tzw. „Polskiego Ładu”  daje możliwość wybudowania budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, o powierzchni zabudowy do 70 m² i nie więcej niż dwu kondygnacjach, oraz na własne potrzeby mieszkaniowe w trybie doręczenia zgłoszenia.

Wcześniej, już od 2015 r., można było wybudować w trybie zgłoszenia wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny. Ten przepis wciąż obowiązuje i nie ogranicza powierzchni zabudowy ani liczby kondygnacji.

W obydwu trybach (zgłoszenia i doręczenia zgłoszenia) należy posiadać i przedłożyć do organu architektoniczno-budowlanego taką samą dokumentację, jak do pozwolenia na budowę. Różnica polega na tym, że w trybie doręczenia zgłoszenia, który obowiązuje od 3 stycznia i pozwala na wybudowanie domu do 70 m², urzędnicy nie sprawdzają wniosku, a inwestor składa oświadczenie, że dokumentacja jest kompletna. To duże ułatwienie dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, natomiast ryzykowne dla inwestora. W dodatku w trybie doręczenia zgłoszenia nie musi on zatrudniać kierownika budowy – w takim przypadku składa oświadczenie, że przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy, do której w związku z tym można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi takiego zgłoszenia.

Chociaż zmiana ta z pozoru jest dla inwestora ułatwieniem może okazać się kosztowną pułapką.

W przypadku skorzystania z trybu „doręczenia zgłoszenia budowy domu do 70 m²,”  rola organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli naszego wydziału architektoniczno-budowlanego została ograniczona jedynie do rejestracji wniosku. Co za tym idzie, nie sprawdzamy czy budowa jest zgodna z prawem, nie informujemy inwestora, że wniosek zawiera braki czy błędy. W związku z tym inwestor, jeżeli nie jest biegły w dość skomplikowanym prawie,  może rozpocząć budowę niezgodną z prawem nie mając świadomości. Ewentualna niezgodność może jednak zostać zauważona po wybudowaniu domu – znajdzie się on na przykład zbyt blisko ściany lasu lub torów kolejowych. W przypadku gdy będzie możliwość doprowadzenia inwestycji do zgodności z przepisami, inwestorowi grozi grzywna o minimalnej wysokości 50 000 zł, a jeżeli nie będzie takiej możliwości,  to nakaz rozbiórki domu. Mniejszym problemem będzie jeżeli inwestor wykonał dopiero fundamenty, gorzej jeżeli dom jest już w stanie surowym lub jest ukończony. Nie ma organu, który byłby winien tej sytuacji, gdyż żaden nie wydał decyzji ani nie przyjął zgłoszenia w trybie milczącej zgody.

Lista instytucji, od których (w zależności gdzie jest położona działka) inwestor powinien uzyskać zgodę jest długa. Są to m.in. Lasy Państwowe, Mazowiecki Zespół Parków Krajobrazowych, Chojnowski Park Krajobrazowy, Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków, Wojewódzki Konserwator Przyrody – Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Warszawie, PKP Polskie Linie Kolejowe S.A., PKP S.A. Oddział Gospodarowania Nieruchomościami, Piaseczyńsko-Grójeckie Towarzystwo Kolei Wąskotorowej,  PGNiG S.A., PGE Dystrybucja S.A., Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A., Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, Mazowiecki Zarząd Dróg Wojewódzkich, PGW Wody Polskie, a nawet Lasy Miejskie – Warszawa (nasz powiat graniczy z Lasem Kabackim).

Inwestor powinien, więc  dobrze znać przepisy i orientować się w uwarunkowaniach terenowych, w tym o lokalnych ograniczeniach wynikających zarówno z prawa miejscowego,  jak i istniejącego zagospodarowania terenów sąsiednich.

Do tej pory inwestor, który rozpoczynał budowę miał przeanalizowane dokumenty przez organ, który brał za swoją decyzję (lub brak decyzji przy tzw. „milczącej zgodzie”) odpowiedzialność. Miał także kierownika budowy. Jeżeli więc zdecydujesz się na budowę domu do 70 m² w trybie doręczenia zgłoszenia musisz pamiętać, że rozpoczniesz ją na podstawie dokumentów, których nikt nie sprawdza. Nie musisz też zatrudnić kierownika. Cała odpowiedzialność za budowę spada na Ciebie.

Tryb doręczenia zgłoszenia możesz zastosować przy budowie domu jeżeli:

• jego powierzchnia zabudowy nie przekracza 70 m²,
• budynek jest wolnostojący i nie ma więcej niż dwie kondygnacje,
• działka, na której chcesz budować jest przeznaczona na cele budowlane,
• obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany,
• budowę realizujesz w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Do zgłoszenia musisz dołączyć:

• projekt zagospodarowania działki,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
• oświadczenie, że przyjmuje się odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
• oświadczenie, że dokumentacja, którą dołączasz do zgłoszenia, jest kompletna.

Musisz też zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Autor zdjęcia: Technologia zdjęcie utworzone przez jcomp – pl.freepik.com