W związku z pojawiającymi się kolejnymi pytaniami i wątpliwościami dotyczącymi inwestycji Stacja Dom realizowanej przez Trimeko przy ul. Mleczarskiej 9 w Nowej Iwicznej, a także powielanymi w przestrzeni publicznej informacjami, które deformują i zafałszowują stan faktyczny – chcemy wierzyć , że wynika to ze stopnia skomplikowania sprawy, a nie złej woli czy partykularnych interesów – przygotowaliśmy pełne stanowisko Starostwa Powiatowego w Piasecznie, w którym przedstawiamy fakty, decyzje oraz aktualny stan formalno-prawny.

Wskazujemy w nim m.in. na istotne rozbieżności pomiędzy zatwierdzonym projektem budowlanym a sposobem realizacji części budynków, w tym znaczące zwiększenie liczby lokali mieszkalnych kosztem usługowych, wyjaśniamy przyczyny i skutki odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali oraz aktualny stan postępowań administracyjnych.

Na wstępie należy podkreślić, że obecna sytuacja dotyczy budynków przy ul. Mleczarskiej 9F (działka nr ew. 62/18) oraz 9G (działka nr ew. 62/19) i nie odnosi się do wcześniej realizowanych budynków przy tej ulicy.

Budynek F

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2018 r. (dla 3 budynków jednocześnie: E, F i G)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Założenia projektu (to, na co inwestor otrzymał pozwolenie na budowę) a faktyczne parametry techniczne budynku (to, co wybudował)

Powierzchnia zabudowy

• w projekcie – 1 088,74 m kw.
• stan faktyczny – 1 088,74 m kw.

Powierzchnia użytkowa mieszkalna

• w projekcie – 2 155,51 m kw.
• stan faktyczny – 3 219,69 m kw.

Powierzchnia użytkowa usługowa

• w projekcie – 722,09 m. kw.
• stan faktyczny – 590,76 m kw.

Liczba lokali usługowych

• w projekcie – 36
• stan faktyczny – 14
  

Liczba lokali mieszkalnych

• w projekcie – 32
• stan faktyczny – 71.

Oznacza to, że:

• liczba lokali mieszkalnych wzrosła z 32 do 71,
• powierzchnia lokali mieszkalnych zwiększyła się z 2155,51 m kw. do 3219,69 m kw.,
• liczba lokali usługowych, w tym hotelowych, zmniejszyła się z 36 do 14,
• powierzchnia lokali usługowych uległa znacznemu ograniczeniu.

Aktualny stan formalno-prawny

• W 2022 r. Gmina Lesznowola wydała inwestorowi Warunki Zabudowy (WZ nr 7/2022), na podstawie których inwestor realizował inwestycję.
• Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) o zbadanie ważności WZ w związku z tym, że zostały one wydane w trakcie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• W sierpniu 2025 r. PINB udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku.
• W grudniu 2025 r. Starosta Piaseczyński odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali (a SKO utrzymało tę decyzję w mocy).

Uzasadnienie odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali: istotne zmiany liczby lokali mieszkalnych w stosunku do liczby lokali usługowych co spowodowało przekształcenie funkcji budynku w stosunku do zatwierdzonego projektu (z funkcji usługowo-mieszkalnej na mieszkalno-usługową). Starosta Piaseczyński nie wydawał decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, nie wpłynęła też do starostwa decyzja PINB zatwierdzająca projekt budowlany zamienny.

Możliwe konsekwencje

Uznanie WZ przez SKO za nieważną może pociągnąć za sobą również unieważnienie pozwolenia na użytkowanie z 2025 r. W takiej sytuacji inwestor zmuszony będzie do przeprowadzenia postępowania naprawczego przed PINB (zalegalizowania budynku takiego, jaki został wybudowany). Według naszej wiedzy, będzie to możliwe jedynie w sytuacji, w której Gmina Lesznowola zmieni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru.

W sytuacji hipotetycznego wydania przez Starostę Piaseczyńskiego zaświadczeń o samodzielności lokali (wbrew obowiązującym przepisom prawa) stroną ewentualnego postępowania naprawczego byliby nabywcy lokali (nie deweloper) i to na nich spoczywałby ciężar formalny oraz finansowy przeprowadzenia całego postępowania.

Budynek G

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2018 r. (dla 3 budynków jednocześnie: E, F i G)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Założenia projektu (to, na co inwestor otrzymał pozwolenie na budowę) a faktyczne parametry techniczne budynku (to, co wybudował – informacje na podstawie m. in. danych z ksiąg wieczystych oraz materiałów informacyjnych inwestora)

Powierzchnia zabudowy

• w projekcie – 423,21m kw.
• stan faktyczny – brak danych

Powierzchnia użytkowa mieszkalna

• w projekcie – 234,45 m kw.
• stan faktyczny – brak danych

Powierzchnia użytkowa usługowa

• w projekcie – 1204,37 m. kw.
• stan faktyczny – brak danych

Liczba lokali usługowych

• w projekcie – 16
• stan faktyczny – 3

Liczba lokali mieszkalnych

• w projekcie – 4
• stan faktyczny – 37.

Oznacza to istotne rozbieżności pomiędzy zakresem inwestycji wynikającym z pozwolenia na budowę a strukturą lokali wybudowanych i oferowanych w obrocie – w szczególności liczba lokali mieszkalnych została zwiększona z 4 do 37, przy jednoczesnym ograniczeniu liczby lokali usługowych z 16 do 3.

Aktualny stan formalno-prawny

• Gmina Lesznowola wydała inwestorowi Warunki Zabudowy (WZ nr 1/2023), na podstawie których inwestor realizował inwestycję.
• Decyzja o WZ wydana przez Gminę w 2023 r. nigdy nie była ostateczna i prawomocna (została zaskarżona do SKO przez mieszkańców sąsiednich nieruchomości), a mimo to inwestycja była kontynuowana przez dewelopera.
• SKO w styczniu 2026 r. stwierdziło nieważność decyzji Wójta Gminy Lesznowola i umorzyło postępowanie jako bezprzedmiotowe, wskazując na obowiązywanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, uchwalonego w 2011 r.
• Budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie.
• Kolejnym krokiem jest wystąpienie przez inwestora do PINB w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie (jeśli budynek został wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami i pozwoleniami) lub wszczęcie procedury postępowania naprawczego (jeśli nie).

Budynek E

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2018 r. (dla 3 budynków jednocześnie: E, F i G)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Aktualny stan formalno-prawny

• Gmina wydała WZ (mimo obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego budynku).
• Budynek ma pozwolenie na użytkowanie.
• W 2022 r. wydano zaświadczenia o samodzielności lokali – analiza dokumentacji nie wykazała istotnych różnic pomiędzy pozwoleniem na budowę a decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.
• Według naszej wiedzy nie toczą się obecnie jakiekolwiek postępowania administracyjne dotyczące tego budynku.

Budynek D

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2025 r.
• podstawa prawna – decyzja WZ wydane przez Gminę Lesznowola (2/2023).

Aktualny stan formalno-prawny

• Budynek w trakcie budowy.
• Starosta Piaseczyński zwrócił się do SKO o zbadanie czy nie doszło do naruszenia prawa przez Gminę Lesznowola tzn. wydania WZ w trakcie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co się w całości potwierdziło.
• SKO  17 lutego 2026 r. stwierdziło nieważność decyzji WZ.
• Budowa powinna być wstrzymana z uwagi na decyzję SKO o unieważnieniu WZ, co jednak nie nastąpiło.
• Decyzja SKO o unieważnieniu WZ, według naszej wiedzy, nie jest prawomocna.

Budynki A, B, C

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2017 r. (po wznowieniu w 2018 roku ze zmianami)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Aktualny stan formalno-prawny

• Postępowania nadzorcze dotyczące pozwoleń na budowę zostały zakończone.
• PINB zalegalizował / odebrał budynki w maju 2019 r.
• Budynki mają pozwolenia na użytkowanie.
• Zaświadczenia o samodzielności lokali zostały wydane w 2020 r. (budynek A i B) i 2022 r. (budynek C).
• Budynki są zamieszkane, nie toczą się żadne postępowania przed organami.

Podsumowanie

Źródło obecnych problemów, z jakimi borykają się mieszkańcy leży, w naszej ocenie, w działaniach dewelopera, który realizował inwestycję w sposób odbiegający od projektu, oraz decyzjach planistycznych podejmowanych przez Gminę Lesznowola w poprzedniej kadencji. Najwyższa pora by organy, które przyczyniły się do powstania zaistniałej sytuacji, wzięły odpowiedzialność za swoje decyzje (tym bardziej, że to w ich rękach leży jedyne satysfakcjonujące mieszkańców i zgodne z prawem działanie umożliwiające jej rozwiązanie).

Jednocześnie, co podkreślaliśmy wielokrotnie, podejmujemy działania pozostające w granicach prawa, zmierzające do wyjaśnienia sprawy w sposób zabezpieczający interes mieszkańców. Jeśli ktokolwiek w wyniku postawy pracowników starostwa czy przedstawicieli organów Powiatu poczuł się dotknięty lub zlekceważony – przepraszamy. Nigdy nie było to naszą intencją.

Apelujemy także o zaprzestanie mowy nienawiści pod adresem urzędników, co ma miejsce w mediach społecznościowych. Rozumiemy i w pełni szanujemy prawo obywateli do krytyki działań instytucji publicznych i dalecy jesteśmy od stosowania cenzury prewencyjnej. Krytyka nie może jednak polegać na zastraszaniu, obrażaniu i formułowaniu krzywdzących, nie mających odzwierciedlenia w rzeczywistości insynuacji. Takie zachowania nie mogą – zwłaszcza w świetle ostatnich wydarzeń w Starej Kornicy  – i nie pozostaną bez reakcji. Wobec osób, które kierują groźby karalne pod adresem pracowników starostwa rozważamy podjęcie kroków prawnych.

Stanowisko zostało opracowane w oparciu o dokumenty będące w posiadaniu starostwa oraz stan wiedzy o toczących się postępowaniach na dzień publikacji.

Warto wiedzieć

• To Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje zgodność prowadzonych robót i użytkowania obiektów z przepisami prawa budowlanego, projektem budowlanym. Weryfikuje legalność budowy, jakość materiałów, dokumentację (dziennik budowy) oraz stan techniczny budynków. Działa zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu (odbiory). Starosta Piaseczyński nie jest organem nadzorczym ani kontrolnym dla Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Funkcję taką pełni Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

• W odniesieniu do budynków E, F, G decyzje wydawane przez Starostę Piaseczyńskiego były wielokrotnie analizowane przez organy wyższej instancji i nie zostały uchylone ani zakwestionowane. Decyzją nr 2312/2018 z dnia 14 listopada 2018 r. Starosta Piaseczyński zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego trzy budynki: dwa usługowo-mieszkalne oraz jeden mieszkalno-usługowy, wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną. Decyzja została wydana w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  W kolejnych latach decyzja ta była przedmiotem postępowań przed organami wyższej instancji. W 2019 roku Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy odmowę wznowienia postępowania, a Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę w tej sprawie. Następnie w 2021 roku odmówiono wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji. Oznacza to, że decyzja pozwolenia na budowę pozostaje w obrocie prawnym i nie została zakwestionowana.

• Gmina Lesznowola podjęła dwukrotnie próby uchylenia planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla terenu przy ul. Mleczarskiej w 2011 r., obie jednak okazały się nieskuteczne:
  • Wojewoda Mazowiecki  stwierdził nieważność uchwały Rady Gminy Lesznowola z 9 sierpnia 2018 r. w sprawie uchylenia planu uchwalonego przez nią w 2011 r.,
  • Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność uchwały Rady Gminy Lesznowola z 25 kwietnia 2019 r w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla terenu przy ul. Mleczarskiej.

SKO orzekło, że stwierdzenie nieważności uchwały powoduje, że jest ona nieważna od chwili jej podjęcia, a zatem prawnie bezskuteczna. Oznacza to, że uchwała zatwierdzająca plan zagospodarowania z 2011 r. nigdy nie straciła mocy, nie było więc podstaw do wydania przez Gminę Lesznowola decyzji WZ.