W związku z pojawiającymi się kolejnymi pytaniami i wątpliwościami dotyczącymi inwestycji Stacja Dom realizowanej przez Trimeko przy ul. Mleczarskiej 9 w Nowej Iwicznej, a także powielanymi w przestrzeni publicznej informacjami, które deformują i zafałszowują stan faktyczny – chcemy wierzyć , że wynika to ze stopnia skomplikowania sprawy, a nie złej woli czy partykularnych interesów – przygotowaliśmy pełne stanowisko Starostwa Powiatowego w Piasecznie, w którym przedstawiamy fakty, decyzje oraz aktualny stan formalno-prawny.

Wskazujemy w nim m.in. na istotne rozbieżności pomiędzy zatwierdzonym projektem budowlanym a sposobem realizacji części budynków, w tym znaczące zwiększenie liczby lokali mieszkalnych kosztem usługowych, wyjaśniamy przyczyny i skutki odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali oraz aktualny stan postępowań administracyjnych.

Na wstępie należy podkreślić, że obecna sytuacja dotyczy budynków przy ul. Mleczarskiej 9D (działka 62/9), ul. Mleczarskiej 9F (działka nr ew. 62/18) oraz 9G (działka nr ew. 62/17) i nie odnosi się do wcześniej realizowanych budynków przy tej ulicy.

Budynek F

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2018 r. (dla 3 budynków jednocześnie: E, F i G)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Założenia projektu (to, na co inwestor otrzymał pozwolenie na budowę) a faktyczne parametry techniczne budynku (to, co wybudował)

Powierzchnia zabudowy

• w projekcie – 1 088,74 m kw.
• stan faktyczny – 1 088,74 m kw.

Powierzchnia użytkowa mieszkalna

• w projekcie – 2 155,51 m kw.
• stan faktyczny – 3 219,69 m kw.

Powierzchnia użytkowa usługowa (nie mylić z powierzchnią lokali usługowych

• w projekcie – 1 689,22
• stan faktyczny – 590,76)

Powierzchnia lokali usługowych

• w projekcie – 722,09 m. kw.
• stan faktyczny – 590,76 m kw.

Liczba lokali usługowych

• w projekcie – 36
• stan faktyczny – 14
  

Liczba lokali mieszkalnych

• w projekcie – 32
• stan faktyczny – 71.

Oznacza to, że:

• liczba lokali mieszkalnych wzrosła z 32 do 71,
• powierzchnia lokali mieszkalnych zwiększyła się z 2155,51 m kw. do 3219,69 m kw.,
• liczba lokali usługowych, w tym hotelowych, zmniejszyła się z 36 do 14,
• powierzchnia lokali usługowych uległa znacznemu ograniczeniu.

Aktualny stan formalno-prawny

• W 2022 r. Gmina Lesznowola wydała inwestorowi Warunki Zabudowy (WZ nr 7/2022), na podstawie których inwestor realizował inwestycję.
• Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) o zbadanie ważności WZ w związku z tym, że zostały one wydane w trakcie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
• W sierpniu 2025 r. PINB udzielił pozwolenia na użytkowanie budynku. WINB obecnie bada sprawę.
• W grudniu 2025 r. Starosta Piaseczyński odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali (a SKO utrzymało tę decyzję w mocy).
• Aktualizacja: SKO 12 maja orzekło nieważność decyzji Wójta Gminy Lesznowola nr 7/2022 z dnia 24 sierpnia 2022 r., ustalającej warunki zabudowy dla tej inwestycji.

Uzasadnienie odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali: istotne zmiany liczby lokali mieszkalnych w stosunku do liczby lokali usługowych co spowodowało przekształcenie funkcji budynku w stosunku do zatwierdzonego projektu (z funkcji usługowo-mieszkalnej na mieszkalno-usługową). Starosta Piaseczyński nie wydawał decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, nie wpłynęła też do starostwa decyzja PINB zatwierdzająca projekt budowlany zamienny.

Zasadność wyżej wymienionego stanowiska i działań Starosty Piaseczyńskiego potwierdza odpowiedź z Ministerstwa Finansów na interpelację posłanki Marty Stożek z 15 maja br. przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali starosta winien badać spełnienie wszystkich wymagań przewidzianych w art. 2 ust. 1a Ustawy o własności lokali, gdyż uregulowanie to ma charakter kompletny, tj. obejmuje wszystkie etapy realizacji inwestycji, zarówno planistyczne, jak i budowlane. Zgodnie z wolą ustawodawcy, dopiero spełnienie wszystkich tych przesłanek zapewnia zgodne z prawem ustanowienie odrębnej własności lokali.

Możliwe konsekwencje

Uznanie WZ przez SKO za nieważną może pociągnąć za sobą również unieważnienie pozwolenia na użytkowanie z 2025 r. W takiej sytuacji inwestor zmuszony będzie do przeprowadzenia postępowania naprawczego przed PINB (zalegalizowania budynku takiego, jaki został wybudowany). Według naszej wiedzy, będzie to możliwe jedynie w sytuacji, w której Gmina Lesznowola zmieni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru.

W sytuacji hipotetycznego wydania przez Starostę Piaseczyńskiego zaświadczeń o samodzielności lokali (wbrew obowiązującym przepisom prawa) stroną ewentualnego postępowania naprawczego byliby nabywcy lokali (nie deweloper) i to na nich spoczywałby ciężar formalny oraz finansowy przeprowadzenia całego postępowania.

Budynek G

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2018 r. (dla 3 budynków jednocześnie: E, F i G)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Założenia projektu (to, na co inwestor otrzymał pozwolenie na budowę) a faktyczne parametry techniczne budynku (to, co wybudował – informacje na podstawie m. in. danych z ksiąg wieczystych oraz materiałów informacyjnych inwestora)

Powierzchnia zabudowy

• w projekcie – 423,21m kw.
• stan faktyczny – brak danych

Powierzchnia użytkowa mieszkalna

• w projekcie – 234,45 m kw.
• stan faktyczny – brak danych

Powierzchnia użytkowa usługowa

• w projekcie – 1204,37 m. kw.
• stan faktyczny – brak danych

Liczba lokali usługowych

• w projekcie – 16
• stan faktyczny – 3

Liczba lokali mieszkalnych

• w projekcie – 4
• stan faktyczny – 37.

Oznacza to istotne rozbieżności pomiędzy zakresem inwestycji wynikającym z pozwolenia na budowę a strukturą lokali wybudowanych i oferowanych w obrocie – w szczególności liczba lokali mieszkalnych została zwiększona z 4 do 37, przy jednoczesnym ograniczeniu liczby lokali usługowych z 16 do 3.

Aktualny stan formalno-prawny

• Gmina Lesznowola wydała inwestorowi Warunki Zabudowy (WZ nr 1/2023), na podstawie których inwestor realizował inwestycję.
• Decyzja o WZ wydana przez Gminę w 2023 r. nigdy nie była ostateczna i prawomocna (została zaskarżona do SKO przez mieszkańców sąsiednich nieruchomości), a mimo to inwestycja była kontynuowana przez dewelopera.
• SKO w styczniu 2026 r. stwierdziło nieważność decyzji Wójta Gminy Lesznowola i umorzyło postępowanie jako bezprzedmiotowe, wskazując na obowiązywanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, uchwalonego w 2011 r.
• Budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie.
• Kolejnym krokiem jest wystąpienie przez inwestora do PINB w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie (jeśli budynek został wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami i pozwoleniami) lub wszczęcie procedury postępowania naprawczego (jeśli nie).

Budynek E

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2018 r. (dla 3 budynków jednocześnie: E, F i G)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Aktualny stan formalno-prawny

• Gmina wydała WZ (mimo obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego budynku).
• Budynek ma pozwolenie na użytkowanie.
• W 2022 r. wydano zaświadczenia o samodzielności lokali – analiza dokumentacji nie wykazała istotnych różnic pomiędzy pozwoleniem na budowę a decyzją o pozwoleniu na użytkowanie.
• Według naszej wiedzy nie toczą się obecnie jakiekolwiek postępowania administracyjne dotyczące tego budynku.

Budynek D

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2025 r.
• podstawa prawna – decyzja WZ wydane przez Gminę Lesznowola (2/2023).

Aktualny stan formalno-prawny

• Budynek w trakcie budowy.
• Starosta Piaseczyński zwrócił się do SKO o zbadanie czy nie doszło do naruszenia prawa przez Gminę Lesznowola tzn. wydania WZ w trakcie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co się w całości potwierdziło.
• SKO  17 lutego 2026 r. stwierdziło nieważność decyzji WZ.
• Budowa powinna być wstrzymana z uwagi na decyzję SKO o unieważnieniu WZ, i potencjalne unieważnienia pozwolenia na budowę, co jednak nie nastąpiło. Inwestor, pomimo pism ze strony Starostwa Powiatowego w Piasecznie dotyczących natychmiastowego wstrzymania budowy oraz sprzedaży lokali, kontynuuje budowę i sprzedaż lokali.
• Decyzja SKO o unieważnieniu WZ, według naszej wiedzy, nie jest prawomocna (sprawa jest obecnie rozpatrywana przez WSA – skarga Wójta Lesznowoli oraz jedna ze stron złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy). Wójt Gminy Lesznowola (pomimo braku legitymacji procesowej czynnej jako organ I instancji do złożenia skargi do WSA na decyzję SKO z 17 lutego 2026 r. o unieważnieniu WZ nr 2/2023) taką skargę jednak złożyła, przedłużając postępowanie dotyczące ostateczności orzeczenia SKO w Warszawie.
• Starosta zwrócił się do Wojewody Mazowieckiego o zbadanie pozwolenia na budowę i ewentualne wstrzymanie wykonalności tej decyzji.

Budynki A, B, C

Pozwolenie na budowę

• wydane przez Starostę Piaseczyńskiego w 2017 r. (po wznowieniu w 2018 roku ze zmianami)
• podstawa prawna – plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę Lesznowola w 2011 roku.

Aktualny stan formalno-prawny

• Postępowania nadzorcze dotyczące pozwoleń na budowę zostały zakończone.
• PINB zalegalizował / odebrał budynki w maju 2019 r.
• Budynki mają pozwolenia na użytkowanie.
• Zaświadczenia o samodzielności lokali zostały wydane w 2020 r. (budynek A i B) i 2022 r. (budynek C).
• Budynki są zamieszkane, nie toczą się żadne postępowania przed organami.

Podsumowanie

Źródło obecnych problemów, z jakimi borykają się mieszkańcy leży, w naszej ocenie, w działaniach dewelopera, który realizował inwestycję w sposób odbiegający od projektu, oraz decyzjach planistycznych podejmowanych przez Gminę Lesznowola w poprzedniej kadencji. Najwyższa pora by organy, które przyczyniły się do powstania zaistniałej sytuacji, wzięły odpowiedzialność za swoje decyzje (tym bardziej, że to w ich rękach leży jedyne satysfakcjonujące mieszkańców i zgodne z prawem działanie umożliwiające jej rozwiązanie).

Jednocześnie podkreślamy, że będziemy podejmować wszelkie działania zgodnie z prawem
i swoimi kompetencjami ustawowymi współdziałając ze wszystkimi stronami celem rozwiązania zaistniałego problemu z maksymalną korzyścią dla mieszkańców.

Jeśli ktokolwiek w wyniku postawy pracowników starostwa czy przedstawicieli organów Powiatu poczuł się dotknięty lub zlekceważony – przepraszamy. Nigdy nie było to naszą intencją.

Apelujemy także o zaprzestanie mowy nienawiści pod adresem urzędników, co ma miejsce w mediach społecznościowych. Rozumiemy i w pełni szanujemy prawo obywateli do krytyki działań instytucji publicznych i dalecy jesteśmy od stosowania cenzury prewencyjnej. Krytyka nie może jednak polegać na zastraszaniu, obrażaniu i formułowaniu krzywdzących, nie mających odzwierciedlenia w rzeczywistości insynuacji. Takie zachowania nie mogą – zwłaszcza w świetle ostatnich wydarzeń w Starej Kornicy  – i nie pozostaną bez reakcji. Wobec osób, które kierują groźby karalne pod adresem pracowników starostwa rozważamy podjęcie kroków prawnych.

Stanowisko zostało opracowane w oparciu o dokumenty będące w posiadaniu starostwa oraz stan wiedzy o toczących się postępowaniach na dzień publikacji.

Warto wiedzieć

• To Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego kontroluje zgodność prowadzonych robót i użytkowania obiektów z przepisami prawa budowlanego, projektem budowlanym. Weryfikuje legalność budowy, jakość materiałów, dokumentację (dziennik budowy) oraz stan techniczny budynków. Działa zarówno w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu (odbiory). Starosta Piaseczyński nie jest organem nadzorczym ani kontrolnym dla Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Funkcję taką pełni Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

• W odniesieniu do budynków E, F, G decyzje wydawane przez Starostę Piaseczyńskiego były wielokrotnie analizowane przez organy wyższej instancji i nie zostały uchylone ani zakwestionowane. Decyzją nr 2312/2018 z dnia 14 listopada 2018 r. Starosta Piaseczyński zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę obejmującego trzy budynki: dwa usługowo-mieszkalne oraz jeden mieszkalno-usługowy, wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną. Decyzja została wydana w oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  W kolejnych latach decyzja ta była przedmiotem postępowań przed organami wyższej instancji. W 2019 roku Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy odmowę wznowienia postępowania, a Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę w tej sprawie. Następnie w 2021 roku odmówiono wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tej decyzji. Oznacza to, że decyzja pozwolenia na budowę pozostaje w obrocie prawnym i nie została zakwestionowana.

• Gmina Lesznowola podjęła dwukrotnie próby uchylenia planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla terenu przy ul. Mleczarskiej w 2011 r., obie jednak okazały się nieskuteczne:
  • Wojewoda Mazowiecki  stwierdził nieważność uchwały Rady Gminy Lesznowola z 9 sierpnia 2018 r. w sprawie uchylenia planu uchwalonego przez nią w 2011 r.,
  • Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził nieważność uchwały Rady Gminy Lesznowola z 25 kwietnia 2019 r w sprawie uchwalenia planu miejscowego dla terenu przy ul. Mleczarskiej.

SKO orzekło, że stwierdzenie nieważności uchwały powoduje, że jest ona nieważna od chwili jej podjęcia, a zatem prawnie bezskuteczna. Oznacza to, że uchwała zatwierdzająca plan zagospodarowania z 2011 r. nigdy nie straciła mocy, nie było więc podstaw do wydania przez Gminę Lesznowola decyzji WZ.